Les différentes natures juridiques des biens au Maroc

Il existe une cohabitation entre le droit musulman et le droit contemporain. D’où la multitude de natures juridiques d’un bien liée à la façon dont elle a été acquise. Il est donc recommandé aux acheteurs de se renseigner sur la nature juridique du bien avant de l’acheter.

À ne pas acheter ou à éviter d’acheter

Le bien guiche ont été donnés par les Sultans aux soldats qui revenaient de guerre. Un bien guiche ne peut pas être vendu, mais seulement loué. Par ailleurs, il existe des terres appartenant au domaine public marocain où la construction y est interdite. Il faut donc vérifier que la villa http://www.consortium-immobilier.com/cherche-maison.htm n’est pas située sur une de ces terres. Le bien Melkia quant à lui résulte d’un acte adoulaire, soumis aux lois traditionnelles du droit musulman. Les adouls étaient des sages qui se chargeaient de l’administration cadastrale dans les villages. L'adoul recense chaque propriété et leurs propriétaires sur un registre conservé au tribunal adulaire. Les Marocains continuent d’acquérir des biens Melkia. Cependant, cette dernière n'est pas ouverte aux étrangers, même s’ils résident au Maroc. De plus, cet acte juridique est assez imprécis concernant les éléments relatifs à la propriété notamment le bornage. Un bien dit Melkia est en effet un bien qui n'est pas titré, c'est-à-dire qu'il n'est pas inscrit à la Conservation Foncière. Un étranger peut acheter un bien Melkia, mais il faudra par la suite qu’il le fasse enregistrer à la Conservation Foncière (l’équivalent du Bureau de la Conservation des Hypothèques en France). Pour cela, la loi a instauré une procédure baptisée la réquisition d’immatriculation, qui permet de transformer le bien Melkia en un titre foncier.

À acheter : le bien titré ou le titre foncier :

Au Maroc un bien immatriculé ou en cours d’immatriculation est soumis au Dahir 12//1913 du 2 juin 1915. Les biens titrés sont des biens clairement définis, inscrits au Cadastre et à la Conservation Foncière. Le ou les propriétaires (s) y sont clairement identifiés. Le titre foncier est un titre juridique moderne établi au nom du propriétaire. Il se suffit à lui-même et de ce fait il est définitif et inattaquable. Il annule tout titre en concurrence et tout droit antérieur qui n'y serait pas indiqué. Le titre porte un numéro d'ordre et un nom particulier. Le plan de l'immeuble y est annexé. Le titre foncier quant à lui est régi par l'article 62 du Dahir de 1913. Le propriétaire d’un bien immeuble immatriculé dispose d’un titre foncier qui contient tous renseignements sur ce bien, notamment sa situation, sa contenance, l’identité de son propriétaire, les servitudes que le grèvent, les inscriptions des droits réels (hypothèques, baux de longues durées...). Cependant, En dépit de l’existence de ces deux titres, au moment de l’achat, il faut également demander un certificat de propriété. Ce certificat justifie la situation du bien matriculé à la date de sa rédaction. Enfin, pour être sûr de ne pas avoir affaire à de faux documents, la dernière garantie est que le prix de vente soit consigné chez le notaire ou l’avocat qui rédigeront le contrat de vente, et ce, jusqu’à ce que le contrat soit inscrit sur le titre foncier à la conservation foncière et que le vendeur remette le quitus fiscal relatif au bien.